In jüngster Zeit mehren sich Berichte, nach denen langjährige Mieter/-innen der OWG der Erwerb ihrer Wohnungen angeboten wurde.

Wir fragen die Verwaltung:

1. Wo und in welcher Zahl wurden von wem entsprechende Angebote gemacht?

2. Wie stellt sich die Resonanz dar?

3. Haben diejenigen MieterInnen, die sich nicht in der Lage sehen, ihre Wohnung zu kaufen, Nachteile zu befürchten?

Herr Leyendecker beantwortet die Anfrage wie folgt zu Protokoll:

Zu 1.:
Von der Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft mbH wurden nach Auskunft der GAGFAH Group im Zeitraum Dezember 2005 bis Februar 2006 im Bereich Amselweg/Zeisigweg 6 Wohnungen und im Bereich Parkstraße 7 Wohnungen, insgesamt also 13 Wohnungen verkauft. Die OWG Asset GmbH & Co. KG als (jetzige) Eigentümerin der Objekte hat lt. Angaben der GAGFAH Group Kaufangebotsschreiben an die Mieter/-innen der nachfolgenden 53 Objekte gesandt:

Zu 2.:
10 der im Zeitraum Dezember 2005 bis Februar 2006 verkauften Wohnungen wurden von Mietern/Mieterinnen erworben; bei den restlichen 3 Wohnungen handelte es sich um Leerstände. Bezüglich der 53 Wohnungen, die mit Schreiben vom 29. Mai 2007 zum Kauf angeboten wurden, sind aufgrund der kurzen Verkaufsphase bisher noch keine Verkäufe getätigt worden.

Zu 3.:
Nachteile brauchen die Mieter/Innen, die sich nicht in der Lage sehen, ihre Wohnung zu kaufen, nicht zu befürchten.

a) § 577 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gewährt Mieter/Innen bei Wohnungsumwandlung (Begründung von Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter/die Mieterin und Veräußerung des Wohnungseigentums) Bestandsschutz durch den befristeten Ausschluss von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung des Erwerbers. Grundsätzlich kann der Vermieter dem Mieter/der Mieterin nach § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (so genannte Eigenbedarfskündigung, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (so genannte Verwertungskündigung, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Sowohl die Eigenbedarfskündigung als auch die Verwertungskündigung sind bei der Wohnungsumwandlung für die Dauer von drei Jahren ausgeschlossen, d. h. der Erwerber dürfte erst als Vermieter nach Ablauf der Sperrfrist von drei Jahren kündigen, und zwar mit der gesetzlichen Frist gemäß § 573 c BGB (drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahre neun Monate). Eine innerhalb der Sperrfrist trotzdem erklärte Kündigung wäre unwirksam.

b) Darüber hinaus ist der Mieter/die Mieterin über die Vereinbarungen aus dem Kauf- und Abtretungsvertrag zwischen der Stadt Osnabrück und der Norddeutsche Wohnungsbau-
Beteiligungs-GmbH & Co. KG vom 19. Dezember 2002 geschützt.

aa) Bis zum 19. Dezember 2007 sind Mieterhöhungen generell nur zulässig, wenn die jährliche Mieterhöhung nicht mehr als 3 % zzgl. Anstieg des Verbraucherpreisindexes in %
beträgt – ausgenommen mietrechtlich zulässige Mieterhöhungen aufgrund baulicher Verbesserungen oder veränderter Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB). Der Käufer der Wohnung verpflichtet sich nach Angaben der GAGFAH sowohl gegenüber dem Mieter als auch gegenüber dem Verkäufer zur Einhaltung der vorgenannten Beschränkung.

bb) Einem Mieter, dessen Mietverhältnis, bereits zum 19. Dezember 2002 bestand und der oder dessen Ehegatte oder Lebenspartner zu dieser Zeit das 65. Lebensjahr vollendet
hat, darf wegen Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bis zum Lebensende des betroffenen Mieters, Ehegatten oder Lebenspartners nicht gekündigt werden. Diese Verpflichtung wird im Rahmen des Kaufvertrages an einen Erwerber weitergegeben mit der jeweiligen Auflage, seinen Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.

Beratungsverlauf:

Herr Peters berichtet über Einzelfälle, in denen Wohnungsbesichtigungen durch Dritte stattgefunden haben.

Daraufhin bittet Herr Leyendecker darum, solche Einzelfälle konkret zu benennen, damit er diesen Beschwerden nachgehen könne.