Beschluss:

Der Rat beschließt die Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung wie folgt:

1.Die Stadt Osnabrück wird – unter Beachtung des § 1 Abs. 3 BauGB (kommunales Planungserfordernis) – Bebauungsplanverfahren für den Bau neuer Wohnungen einleiten, wenn

1a) sich die Eigentümer bzw. Investoren verpflichten, bei einer Schaffung von 8 oder mehr Wohneinheiten bezahlbaren Wohnraum im Mehrfamilienhausbereich als sozial gebundenen Mietwohnraum (Dauer: mind. 20 Jahre) mit einer maximalen Nettokaltmiete in Höhe von derzeit 7,00 €/m² Wohnfläche (WF) zu schaffen. Die Bindung wird begründet durch Inanspruchnahme eines Förderprogrammes des Landes oder durch Vertrag mit der Stadt Osnabrück.

Der Umfang des mindestens zu schaffenden sozial gebundenen Mietwohnraums liegt dabei zwischen 10% und 30% der geschaffenen Wohnfläche. Der Prozentsatz wird unter Einbeziehung der  Grundstückswerte, des zu erwartenden Mietniveaus und der Daten des Sozialmonitorings differenziert für die städtischen Quartiere gebildet. Der Prozentsatz für die Stadtquartiere ist in  Intervallen von drei Jahren zu überprüfen, ggfs. anzupassen und dem Rat zur Beschlussfassung vorzulegen.

Zur Konkretisierung dieser Verpflichtung dient die in der Anlage 1 dargestellte Karte. Sofern sich ein Baugebiet in zwei Bereiche mit unterschiedlichen Quoten erstreckt, wird eingewichteter  Mittelwert gebildet und für das gesamte Baugebiet insgesamt festgesetzt. Der Wert bildet die Mindestanforderung an sozialgebundenem Wohnraum in diesem Gebiet und soll nach Möglichkeit in Verhandlung mit dem Bauinvestoren überschritten werden.

Alternativ besteht die Möglichkeit, der o. g. Verpflichtung zum bezahlbaren Wohnraum im Geschosswohnungsbau durch die Vermarktung in Form von Wohneigentum nachzukommen. Hierbei ist der jeweilige Anteil der Wohnfläche zu einem Komplettverkaufspreis von 2.400,00 €/m² (Baukostenindex: Stand 31.12.2017) Wohnfläche an den unter 1c). genannten begünstigten Personenkreis abzugeben. Die Selbstnutzung muss mind. 10 Jahre betragen. Für den Fall eines vorfristigen Weiterverkaufs ist die Differenz zum nichtbegünstigten Kaufpreis an die Stadt zu zahlen. Die  Absicherung erfolgt über einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch zugunsten der Stadt.
Es gelten dabei die in der Vorlage genannten Begrenzungen hinsichtlich der Größe der Wohnungen.

Die Höhe der Verkehrswerte und die Höhe des Komplettverkaufspreises werden jährlich aktualisiert. Die Höhe des maximalen Komplettverkaufspreises wird jeweils zum 1.1. des Folgejahres, erstmalig am 1.1.2020, anhand des Baukostenindexes des Statistischen Bundesamtes (Stand 31.12.2018) angepasst.

Weitere Anpassungen erfolgen dann zum 01.01.2021 (Stand Index 31.12.2019), zum 01.01.2022 (Stand 31.12.2020) usw.

1b) sie weiterhin beim Verkauf unbebauter Grundstücke für Einfamilienhäuser (als Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser mit maximal zwei Wohneinheiten) eine Verpflichtung zur Reduzierung des Grundstückspreises in Höhe von 30 % unter dem Verkehrswert eingehen. Begünstigt ist der unter 1.c) genannte Personenkreis.

Der quotale Anteil des betroffenen Wohnbaulandes ergibt sich aus dem unter 1a) festgelegten Prozentsatz für das Baugebiet.

Ergänzend wird durch die Verwaltung eine Richtlinie erarbeitet, die den durch Beschlusslage bisher nicht abgedeckten Verkauf von Grundstücken im Bauträgermodell (Grundstück mit bezugsfertigem Haus) in Form einer Begrenzung des Gesamtverkaufspreises regelt.
Auch beim Bauträgermodell sollen die gleichen Vorgaben wie beim Wohneigentum zur Anwendung kommen.

1c) Begünstigte der geförderten Wohneigentum- bzw. Baulandentwicklung sind Personen im Sinne von § 2 Nds. Wohnraumfördergesetz, insbesondere Haushalte mit mindestens einem Kind unter 16 Jahren sowie Personen mit Behinderung, die eine Wohneinheit zur Selbstnutzung erwerben.

Die Einkommensgrenzen dürfen dabei die Grenzen des Wohnraumförderrechts um nicht mehr als 75 % überschreiten. Diese Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt des Erwerbs gegeben sein.

2.Mindeststandard für frei vermarktbare Wohngebäude ist die Einhaltung der Kriterien des KfW-Effizienzhaus 55 Standards. Für Wohngebäude, die mit sozialen Bindungen belegt sind, gilt als Mindeststandard die EnEV 2014, die bereits um ca. 25 % gegenüber der EnEV 2009 verschärft wurden. Hier wird zugunsten des Ziels, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, auf erhöhte Mindestanforderungen verzichtet.

3.Diese Rahmenvorgaben finden Anwendung bei allen Bauleitplanverfahren, für die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch den Rat noch kein Aufstellungs- bzw.
Einleitungsbeschluss gefasst wurde. Ausnahmen von diesen Regelungen bedürfen einer Zustimmung der Ratsgremien.

Sofern im Rahmen der derzeitigen Regelungen zum Baulandmanagement mit der Stadt Osnabrück bereits mindestens mündliche Vereinbarungen getroffen worden sind, besteht insofern für die Investoren Vertrauensschutz.

4.Ab dem 01.01.2019 gilt zusätzlich für abzuschließende Städtebauliche Verträge:

Neue städtebauliche Planungen Bebauungsplanverfahren werden nur eingeleitet, wenn sich die Eigentümer bzw. Investoren verbindlich vertraglich verpflichten, sich auch an den Folgekosten zur Errichtung der notwendigen sozialen Infrastruktur – über die Schaffung von Kinderspielplätzen hinaus -, die mit der Schaffung von Bauland entstehen, zu beteiligen.
Hierbei erfolgt eine Begrenzung der Beteiligung an diesen zusätzlichen Kosten in Höhe von maximal 15,00 € / m² BGF.

Diese Regelung gilt zusätzlich zu der bisher bereits praktizierten Verpflichtung zur Kostenübernahme für die Erschließung und technische Infrastruktur (z. B. Straßen, Regenrückhaltung etc.).

5.Die Stadt Osnabrück wird bei der Erschließung und Vermarktung von Wohnbauflächen als Erwerber und Entwickler der Flächen gleichrangig mit anderen Marktteilnehmern aktiv. Dabei gelten für die Stadt Osnabrück die gleichen Rahmenbedingungen und Mindestvorgaben wie für die anderen Marktteilnehmer.

Die Beschlüsse Ziffer 4 und Ziffer 6 des Handlungsprogramms Bezahlbarer (VO/2016/6911) werden durch diese Vorlage entsprechend modifiziert.

Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:

Sachverhalt:

Die Begründung erfolgt mündlich.

gez. Frank Henning                                                    gez. Michael Hagedorn